To nie jest prezent dla dewelopera

Tak twierdzi burmistrz. Ja jestem innego zdania. Chodzi o mikropark, który ma powstać na gminnej działce pomiędzy dwoma osiedlami jednego dewelopera przy ul. Strzeleckiej w Mosinie.


Decyzja o warunkach zabudowy zamiast planu miejscowego

Osiedle Chełmońskiego powstało na podstawie Decyzji o WZ wydanej 15 października 2012 roku. W decyzji tej wyznaczono linię zabudowy w granicy z gminną działką widoczną na zdjęciach. Deweloper wybudował w granicy (prawie na całej jej długości) budynek trzykondygnacyjny o długości 55-60 m dodatkowo z oknami i z wejściami do klatek schodowych. Aby zapewnić do nich dojście a także dostęp np. straży pożarnej, potrzebny jest utwardzony pas na gminnej działce.

Takie rozwiązanie dla osoby prywatnej chcącej wybudować dom jednorodzinny byłoby nierealne. Każdy wie, że trzeba zachować odległość 4 m od granicy z sąsiednią działką lub 3 m, gdy ściana jest bez okien.

Decyzja o WZ poważnie obniżyła wartość sąsiedniej działki gminnej.

Dlaczego przyjęto tak nielogiczne i niekorzystne dla Gminy rozwiązanie?
Dlaczego dla obszaru o tak dużym potencjale inwestycyjnym nie opracowano na czas planu miejscowego, który ustaliłby zasady jego zagospodarowania?
Pytań jest wiele, ale odpowiedzi można się tylko domyślać.

Działka o powierzchni 4132 m² znalazła nabywcę w I połowie 2014 r. Gmina sprzedała ją za 516 600 zł brutto.

Miejsca postojowe

Na mocy decyzji z 2012 r. inwestor miał zapewnić 2 miejsca postojowe na mieszkanie i 3 miejsca na 100 m² lokalu usługowego, ale w grudniu 2014 r. w pierwszych dniach urzędowania Burmistrz Gminy Mosina podpisał decyzję o zmianie tego wymogu.

Nieprecyzyjne sformułowanie co najmniej 1 – 1,5 miejsca postojowego użyte celowo lub z powodu braku profesjonalizmu spowodowało, że na osiedlu, które zostanie wkrótce ukończone, przypada na mieszkanie tylko 1,06 miejsca  w dodatku w podziemnej hali garażowej.
Zwykłych miejsc postojowych jest zaledwie 8, może 9 – tak widać na wizualizacji. To akurat tyle, ile powinno być dla 4 lokali usługowych, których łączna powierzchnia wynosi ok. 270 m².
W hali garażowej jest 56 miejsc na 53 mieszkania. 24 miejsca są w garażach dwustanowiskowych (układ jeden samochód z przodu, drugi z tyłu) i 32 w pojedynczych. Wykupienie garażu w hali kosztuje odpowiednio 30 i 20 tys. zł.
Zważywszy, że po drugiej stronie ul. Strzeleckiej na mieszkanie przypada również tylko 1 miejsce zaczyna się w tym rejonie robić ciasno.

Mikropark

Aby naprawić błędy w decyzji o warunkach zabudowy, burmistrz postanowił stworzyć wolną przestrzeń i urządzić  na gminnej działce o powierzchni 2 306 m² mikropark. Problem w tym, że nie cała powierzchnia działki będzie parkiem – na działce gminnej zaplanowano drogę do budynku posadowionego w granicy, z której będą wejścia do klatek schodowych oraz 5 miejsc parkingowych.


20. września 2017 r.  Burmistrz Gminy Mosina zawarł z deweloperem Porozumienie, na mocy którego deweloper występujący w roli darczyńcy ma wykonać:

  • 741,5 m² ścieżek pieszych, dojść i miejsc postojowych,
  • 101,1 m² okręgu o promieniu 5,5 m² do rysowania kredą oraz
  • 344,1 m² nawierzchni bezpiecznej pod lokalizację huśtawek i karuzeli.

Teren przeznaczony na zieleń to zatem mniej niż połowa działki.

Jak wynika z Porozumienia nakłady po stronie darczyńcy – ułożenie nawierzchni i nawiezienie czarnej ziemi to 174 000 zł netto.
Co ciekawe, ten sam deweloper na wcześniej zbudowanym osiedlu urządził parkingi, tereny zielone z ławkami, 2 place zabaw i boisko do gry w siatkówkę. Zrobił tak, gdyż obowiązywał tam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Czy w rejonie ul. Strzeleckiej powstanie plan miejscowy?

Raczej nie, bo Gmina, w pogoni za doraźnym dochodem posprzedawała działki z wydanymi dla nich przed zbyciem warunkami zabudowy, które są korzystniejsze dla właściciela nieruchomości, niż byłoby to w przypadku planu. Pogarszając te warunki, musiałaby zapłacić odszkodowanie.

Gmina zamiast tworzyć rozwiązania systemowe, decydować o ładzie przestrzennym dużego obszaru, sama psuje przestrzeń wydając WZ dla poszczególnych działek w oderwaniu od reszty otoczenia.  Doprowadza do sytuacji problemowych. Aby zapewnić godziwe warunki, musi uciekać się potem do rozwiązań takich, jak to opisane wyżej.

Skutki urzędniczych decyzji

Burmistrz twierdzi, że to nie jest prezent dla dewelopera, bo z “parku” będą mogli korzystać także inni mieszkańcy tego rejonu. To prawda, ale z uwagi na to, że trwa sprzedaż mieszkań, park  jest bonusem, który powoduje większą atrakcyjność oferty tego dewelopera.

Deweloper wie, ile będzie go kosztowało podniesienie komfortu życia mieszkańców jego osiedla, bo to wydatek  nieduży i jednorazowy.
Gmina nie wie, ile będzie ją kosztowało urządzenie zieleni a później przez lata jej pielęgnowanie oraz zakup urządzeń na plac zabaw i małej architektury oraz ich konserwacja, naprawa i wymiana.

Proponowałam sprzedaż połowy tej działki. Deweloper urządziłby na niej drogę dojazdową, miejsca postojowe, a Gmina za pieniądze uzyskane ze sprzedaży 1/2 działki urządziłaby skwer.
Takie rozwiązanie w powstałej sytuacji uważam za racjonalne, bo korzystne dla wszystkich.

Niemcy oszczędzają, Polacy nie

Kiedy byliśmy we wrześniu w Seelze – burmistrz Detlef Schallhorn powiedział, że nie stać ich na częste koszenie trawy, nie planują także urządzania nowych placów zabaw. Szukają oszczędności i dążą do tego, by to inni o to zadbali. Gmina Mosina nie umie oszczędzać.

Najbardziej boli mnie to, że przy wydawaniu decyzji o WZ Gmina jest uległa wobec silnych i restrykcyjna wobec pojedynczego mieszkańca, ale to już materiał na kolejny artykuł…

Biała plama – obszar bez planu zagospodarowania przestrzennego,
kolor – obszary dla których obowiązuje plan miejscowy,

teren urządzanego mikroparku.

29 Comments
mieszkaniec 19/10/2017
| |

Mnie się ten skwer bardzo podoba. Na tym terenie mieszka bardzo dużo ludzi. Gmina powinna moim zdaniem urządzić jeszcze kilka takich parków. Parking też by się przydał. Czy gmina ma tam jeszcze jakieś działki? Podobno ma gdzieś nad kanałem powstać psi park. Czy to prawda?

karp 18/10/2017
| |

Panie Burmistrzu,
W kwestii nicków działa Pan już w recydywie. Tłumaczyłem już że karp to równie dobry nick jak Ryś.Proszę to wreszcie przyjąc do wiadomości. Takie czepialstwo nie posuwa merytorycznej dyskusji ani krok do przodu.

enter 17/10/2017
| |

W tym miejscu jest kilka problemów.
1/Brak wystarczającej ilości miejsc dla samochodów. Burmistrz wie, że w gminie jest 29 tys. samochodów i 31 tys. mieszkańców. To znaczy, że na każdą rodzinę przypadają min. 2 samochody. Dawanie zgody na 1 miejsce, to chowanie głowy w piasek.Czy nie lepiej było tam zrobić parking?
2/mikropark – za dużo betonu w tym parku. Czy teraz gmina będzie wszystkim deweloperom dorzucała od siebie działkę i jeszcze umieszczała różne atrakcje, czy tylko ten deweloper miał taki dar przekonywania?
3/Czy ten orzeł od planowania, co zrobił warunki zabudowy dla tej działki jeszcze pracuje w urzędzie?

16/10/2017
| |

To jest trochę dziwne, że burmistrz linki wstawia, a sprawę omija. Niech Pan napiszę ile Gmina zapłaci za zrobienie tego parku.

Jerzy Ryś 16/10/2017
| |
Jerzy Ryś 16/10/2017
| |
karp 16/10/2017
| |

Czytałem, że zmiany legislacyjne mają iśc w kierunku zawierania umów urbanistycznych (tam gdzie nie ma planu). Gminy mają podpisywac umowy z deweloperami co do budowy i finansowania infrastruktury. To chyba nie wzbudzi entuzjazmu w samorządach, bo się przyzwyczaiły do prywatyzacji zysków i uspołeczniania kosztów.Trudno będzie ludziom wytłumaczyc wówczas, że za infrastrukturę płaci tylko gmina. Przed tymi zmianami może byc galopada w zagospodarowaniu przestrzennym, by nie narażac deweloperów na koszty.
Tak zawsze będzie się bardziej opłacało zainwestowanie w jakiegoś Zdzicha 100 tys., a nie 500 w infrastrukturę.