Mosinova, czyli plan miejscowy w praktyce

W ostatnich dniach Burmistrz udzielił odpowiedzi na zapytania radnych, m.in radnej Wiesławy Mani dotyczące budowy dużego obiektu w sąsiedztwie zabytkowego Kokotka.
Od roku w rejonie ronda pinezki powstaje trzykondygnacyjny obiekt Mosinova. Ma być ukończony wiosną 2020 r.
Niedawna wycinka drzew, przemieszczanie się ciężkiego sprzętu i samochodów obsługujących budowę spowodowała, że coraz więcej osób zastanawia się, jak ta zmiana wpłynie na ruch w okolicy, na bezpieczeństwo w tym rejonie i na samego Kokotka. Pytania w tej sprawie zadawał wcześniej także radny Dominik Michalak
Jedno z pytań dotyczyło udziału inwestora w przebudowie tej drogi. Niestety radny takiej odpowiedzi nie otrzymał. Widocznie Gmina nie zabezpieczyła swoich interesów.
Interesujące jest to, że Gmina wystąpiła do Starosty o wydanie decyzji na wycinkę drzew nie tylko na swojej działce 1664/9, lecz także na działce inwestora 1662/2, co ma związek z wydatkowaniem środków publicznych.

MOSINOVA powstaje na działce o powierzchni ok. 2 200 m2. Przez działkę przechodzi rura 800 wodociągowa, którą płynie woda z Stacji Uzdatniania Wody do zbiorników na Pożegowie.
W nowym obiekcie będzie mieściło się :
– 6 mieszkań (na najwyższej kondygnacji),
– 8 lokali handlowych o łącznej powierzchni ok. 550 m2
– 8 lokali biurowych.

Tak duży obiekt będzie generował ruch, który według zapisów planu będzie zarówno w kierunku ul. Mostowej, jak i ul. Wawrzyniaka.
Przez wiele lat ul. Rzeczna nie miała wylotu na ul. Wawrzyniaka. Była tam brama.
Do tej pory samochody stamtąd wyjeżdżają sporadycznie. Nie jest to zbyt bezpieczne dla pieszych idących chodnikiem i przechodzących przez jezdnie po pasach.

To uświadomiło mi, że ciągle zbyt małą wagę przywiązujemy do planowania przestrzennego na etapie jego uchwalania.
Rzeczywistość często przekracza nasze wyobrażenia, a raczej nasza (burmistrzów i radnych) wyobraźnia jest zbyt ograniczona.
Kiedy patrzę na dwa budynki – jeden istniejący i drugi w budowie w realu i na rysunku planu (poniżej) nasuwa mi się pytanie:
Jak to możliwe, że inwestor uzyskał pozwolenie na budowę tak blisko granicy działki sąsiedniej?
Trzykondygnacyjny budynek został posadowiony zbyt blisko granicy z istniejący budynkiem, przytłoczył go i wpłynął na obniżenie wartości tej działki.
Poniżej fragmenty części tekstowej planu:
5. Na terenie zabudowy usługowej, oznaczonym symbolem 2U, obowiązują następujące zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu:

1) ustala się lokalizację:
a) budynków lub budowli usługowych wolnostojących na każdej działce budowlanej,
b) usług nieuciążliwych, w tym również w istniejącym budynku wpisanym do gminnej ewidencji zabytków, z dopuszczeniem jego rozbudowy,

2) dopuszcza się lokalizację na każdej działce budowlanej:
a) jednego budynku gospodarczo-garażowego o powierzchni zabudowy nie większej niż 60,0 m 2 ,
b) wydzielonych lokali mieszkalnych obejmujących nie więcej niż 40% powierzchni całkowitej budynku,
c) 1 kondygnacji podziemnej,
d) szyldów o powierzchni nie większej niż 3,0 m 2 na elewacjach budynków lub na ogrodzeniach,
e) obiektów i sieci infrastruktury technicznej;
3) zakazuje się lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 300,0 m 2 ;
4) dopuszcza się zachowanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej;
5) ustala się następujące wskaźniki zagospodarowania terenu:
a) powierzchnię zabudowy do 40 % powierzchni działki budowlanej,
b) intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, od 0,1 do 1,2,
c) powierzchnię terenu biologicznie czynną – nie mniejszą niż 25 % działki budowlanej;
6) ustala się następujący sposób kształtowania budynków:
a) budynki należy projektować jako parterowe lub piętrowe z poddaszem użytkowym w dachu stromym, zgodnie z § 5 pkt 5, z zastrzeżeniem lit. b,
b) dopuszcza się lokalizację budynków parterowych bez poddasza użytkowego, z dachem płaskim;
7) ustala się wysokość:
a) budynków usługowych do trzech kondygnacji nadziemnych i nie więcej niż 12,0 m.

6. Na terenach zieleni urządzonej, oznaczonych symbolami 1ZP i 2ZP, obowiązują następujące zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu:
1) ustala się lokalizację nasadzeń zieleni wielopiętrowej, zróżnicowanej gatunkowo, o charakterze ogólnodostępnej zieleni parkowej;
2) dopuszcza się lokalizację:
a) budowli takich jak pomniki, fontanny,
b) obiektów małej architektury,
c) placów zabaw,
d) ciągów pieszych lub rowerowych albo pieszo-jezdnych,
e) sieci i obiektów infrastruktury technicznej;
3) ustala się powierzchnię terenu biologicznie czynną – nie mniejszą niż 70 % działki budowlanej;

§ 13.
1. W zakresie zasad rozbudowy i budowy systemów komunikacji ustala się:
1) następujące klasy dróg publicznych:
a) drogę klasy głównej, oznaczoną symbolem KD-G, KD-G/WS/ZP/ZZ,
b) drogę klasy zbiorczej, oznaczoną symbolem KD-Z,
c) drogi klasy dojazdowej, oznaczone symbolem 1KD-D/ZZ, 2KD-D, 3KD-D, 4KD-D, 5KD-D/ZZ;
2) powiązanie komunikacyjne obszaru planu z zewnętrznym układem komunikacyjnym miejskim i ponadlokalnym, w szczególności poprzez drogi klasy głównej i zbiorczej;
3) obsługę komunikacyjną terenów:
d) 1U z dróg KD-Z (ul. Wawrzyniaka) i 4KD-D (ul. Rzecznej), z zakazem lokalizacji nowych zjazdów z drogi KD-Z ,
e) 2U z dróg KD-Z (ul. Wawrzyniaka) i 4KD-D (ul. Rzecznej), przy czym:
– zakazuje się lokalizacji nowych zjazdów z drogi KD-Z,
– dopuszcza się dojazd do działki nr 1661/5 z drogi 4KD-D przez teren 2ZP,
Ustala się następujące zasady lokalizacji miejsc parkingowych:
1) w obrębie poszczególnych terenów zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc parkingowych zaspokajających potrzeby w zakresie parkowania i postoju samochodów, z uwzględnieniem warunków technicznych określonych w przepisach odrębnych, jednak nie mniej niż:
a) 2 miejsca parkingowe na każdy lokal mieszkalny,
b) 3 miejsca parkingowe na 100,0 m 2 powierzchni użytkowej budynków i lokali usługowych;
2) sumaryczną ilość miejsc parkingowych w budynkach wielofunkcyjnych;
3) lokalizację miejsc parkingowych w granicach nieruchomości, do której inwestor posiada tytuł prawny, wliczając w to miejsca parkingowe w garażach i parkingach podziemnych;
4) zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, zgodnie z przepisami odrębnymi.