Jakie jest przeznaczenie poszczególnych terenów?

Dokumentem, który decyduje o przeznaczeniu konkretnych gruntów w gminie jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Mosina z 25.02.2010 r. Aktualnie opracowywane jest nowe Studium, ale nie zostało ono jeszcze wyłożone do publicznego wglądu. Moim zdaniem nie zostanie uchwalone wcześniej niż za 2 lata.

Wszystkich zainteresowanych rozwojem gminy, czy ochroną określonych terenów zachęcam, by aktywnie uczestniczyli w procedurze planistycznej poprzez uczestnictwo w dyskusjach publicznych i składanie swoich uwag.

W nowym Studium ulegnie zmniejszeniu ilość terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Jest to spowodowane zmianą przepisów.

Dla projektu studium najistotniejszymi konsekwencjami ustawy o rewitalizacji są:

  1. Konieczność wykonania analiz ekonomicznych, środowiskowych i społecznych, bilansów terenów przeznaczonych pod zabudowę, a także konieczność sporządzenia szacunków chłonności terenów zainwestowanych gminy.
  2. Konieczność określenia potrzeb inwestycyjnych gminy w wieloletniej perspektywie.
  3. Konieczność dostosowania projektu studium do wyników analiz i szacunków zestawionych z potrzebami inwestycyjnymi, o których mowa powyżej.
  4. Konieczność lokalizowania nowej zabudowy w ilości wynikającej z wyników analiz i szacunków oraz miejscach spełniających nowe, ściśle określone kryteria opisane w ustawie o rewitalizacji.

W zakresie analiz ekonomicznych, środowiskowych i  społecznych oraz bilansów terenów przeznaczonych pod zabudowę ustawa o rewitalizacji wprowadza następujące zapisy.

„W studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności z:

7)   potrzeb i możliwości rozwoju gminy, uwzględniających w szczególności:
a) analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne,
b) prognozy demograficzne, w tym uwzględniające, tam gdzie to uzasadnione, migracje w ramach miejskich obszarów funkcjonalnych ośrodka wojewódzkiego
c) możliwości finansowania przez gminę wykonania sieci komunikacyjnej i infrastruktury technicznej, a także infrastruktury społecznej, służących realizacji zadań własnych gminy,
d) bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę;”

oraz

„Dokonując bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę, kolejno:

1) formułuje się, na podstawie analiz ekonomicznych, środowiskowych, społecznych, prognoz demograficznych oraz możliwości finansowych gminy, o których mowa w ust. 1 pkt 7 lit. a–c, maksymalne w skali gminy zapotrzebowanie na nową zabudowę, wyrażone w ilości powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje zabudowy

2)   szacuje się chłonność, położonych na terenie gminy, obszarów o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej w granicach jednostki osadniczej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 2003 r. o urzędowych nazwach miejscowości i obiektów fizjograficznych, rozumianą jako możliwość lokalizowania na tych obszarach nowej zabudowy, wyrażoną w powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje zabudowy;

3)   szacuje się chłonność, położonych na terenie gminy, obszarów przeznaczonych w planach miejscowych pod zabudowę, innych niż wymienione w pkt 2, rozumianą jako możliwość lokalizowania na tych obszarach nowej zabudowy, wyrażoną w powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje zabudowy;”

Przytoczone zapisy oznaczają, że w przypadku braku aktualnych planów miejscowych należy w drodze wizji terenowej ustalić przeznaczenie i funkcje rzeczywiście występujące na terenie całej gminy. Należy też zebrać wszystkie obowiązujące studia oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego a następnie w rozdziale na różnego rodzaju funkcje i przeznaczenia policzyć z dużą dokładnością powierzchnie tych funkcji oraz przeznaczeń. Następnie należy ustalić, które z terenów o określonych w planie funkcjach nie zostały jeszcze zabudowane, co prowadzić będzie do ustalenia chłonności (możliwości przyjęcia nowej zabudowy) w rozbiciu na różnego rodzaju przeznaczenia i funkcje.

W zakresie określenia potrzeb inwestycyjnych gminy w wieloletniej perspektywie ustawa o rewitalizacji wprowadza następujące zapisy.

„1)   formułuje się, na podstawie analiz ekonomicznych, środowiskowych, społecznych, prognoz demograficznych oraz możliwości finansowych gminy, o których mowa w ust. 1 pkt 7 lit. a-c, maksymalne w skali gminy zapotrzebowanie na nową zabudowę, wyrażone w ilości powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje zabudowy;”

Przytoczone zapisy oznaczają, że na podstawie poziomu zamożności gminy, stopnia nasycenia infrastrukturą (drogi, wodociągi, szkoły itd.) a także na podstawie prognoz dotyczących przewidywanej w przyszłości liczby mieszkańców należy określić ile ha zabudowy będzie potrzebne w ciągu najbliższych kilkudziesięciu lat (nie więcej niż 30) oraz ile z tej powierzchni powinno przypadać na każdy rodzaj przeznaczenia lub funkcji (mieszkania, usługi, przemysł itd.).

W zakresie dostosowania projektu studium do wyników analiz i szacunków zestawionych z potrzebami inwestycyjnymi ustawa o rewitalizacji wprowadza następujące zapisy.

„4)   porównuje się maksymalne w skali gminy zapotrzebowanie na nową zabudowę, o którym mowa w pkt 1, oraz sumę powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje zabudowy, o której mowa w pkt 2 i 3, a następnie, gdy maksymalne w skali gminy zapotrzebowanie na nową zabudowę, o którym mowa w pkt 1:

a) nie przekracza sumy powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje zabudowy – nie przewiduje się lokalizacji nowej zabudowy poza obszarami, o których mowa w pkt 2 i 3

b) przekracza sumę powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje zabudowy – bilans terenów pod zabudowę uzupełnia się o różnicę tych wielkości wyrażoną w powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje zabudowy, i przewiduje się lokalizację nowej zabudowy poza obszarami, o których mowa w pkt 2 i 3, maksymalnie w ilości wynikającej z uzupełnionego bilansu;

5)   określa się:

a) możliwości finansowania przez gminę wykonania sieci komunikacyjnych i infrastruktury technicznej oraz społecznej, służących realizacji zadań własnych gminy,

b) potrzeby inwestycyjne gminy wynikające z konieczności realizacji zadań własnych, związane z lokalizacją nowej zabudowy na obszarach, o których mowa w pkt 2 i 3, oraz w przypadku, o którym mowa w pkt 4 lit. a, poza tymi obszarami;

6)   w przypadku gdy potrzeby inwestycyjne, o których mowa w pkt 5 lit. b, przekraczają możliwości finansowania, o których mowa w pkt 5 lit. a, dokonuje się zmian w celu dostosowania zapotrzebowania na nową zabudowę do możliwości finansowania przez gminę wykonania sieci komunikacyjnej i infrastruktury technicznej oraz społecznej.

  1. Działania, o których mowa w ust. 5, mogą wymagać powtórzenia, na zasadzie analizy wariantów lub realizacji procesu iteracyjnego, oraz powtórzenia wszystkich lub części z nich, także w połączeniu z innymi czynnościami przeprowadzanymi w ramach prac nad projektem studium.
  2. Określając zapotrzebowanie na nową zabudowę, o którym mowa w ust. 5 pkt 1, bierze się pod uwagę:

1)   perspektywę nie dłuższą niż 30 lat;

2)   niepewność procesów rozwojowych wyrażającą się możliwością zwiększenia zapotrzebowania w stosunku do wyników analiz nie więcej niż o 30%.”

Przytoczone zapisy oznaczają miedzy innymi, że w przypadku, gdy w gminie znajduje się dużo działek przeznaczonych w planach na zabudowę mieszkaniową ale jeszcze nie zabudowanych, a prognozy demograficzne przewidują, że w przyszłości mieszkańców będzie niedużo więcej niż obecnie to NIE WOLNO w studium wyznaczać nowych terenów zabudowy mieszkaniowej. Podobnie wygląda kwestia finansowania inwestycji. Jeśli okaże się, że istnieje zapotrzebowanie na nowe mieszkania lecz gminy w rozpatrywanym czasie nie będzie stać na sfinansowanie niezbędnej infrastruktury (dróg, szkół, wodociągów, kanalizacji) to NIE WOLNO w studium wyznaczać nowych terenów zabudowy mieszkaniowej.

W zakresie konieczność lokalizowania nowej zabudowy tylko w ilości wynikającej z wyników analiz i szacunków oraz w miejscach spełniających nowe, ściśle określone kryteria ustawa o rewitalizacji wprowadza następujące zapisy.

„W przypadku sytuowania nowej zabudowy, uwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych przestrzeni następuje poprzez:

1)   kształtowanie struktur przestrzennych przy uwzględnieniu dążenia do minimalizowania transportochłonności układu przestrzennego;

2)   lokalizowanie nowej zabudowy mieszkaniowej w sposób umożliwiający mieszkańcom maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego jako podstawowego środka transportu;

3)   zapewnianie rozwiązań przestrzennych, ułatwiających przemieszczanie się pieszych i rowerzystów;

4)   dążenie do planowania i lokalizowania nowej zabudowy:

a) na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej, w granicach jednostki osadniczej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 2003 r. o urzędowych nazwach miejscowości i obiektów fizjograficznych (Dz. U. Nr 166, poz. 1612 oraz z 2005 r. Nr 17, poz. 141), w szczególności poprzez uzupełnianie istniejącej zabudowy,

b) na terenach położonych na obszarach innych niż wymienione w lit. a, wyłącznie w sytuacji braku dostatecznej ilości terenów przeznaczonych pod dany rodzaj zabudowy położonych na obszarach, o których mowa w lit. a; przy czym w pierwszej kolejności na obszarach w najwyższym stopniu przygotowanych do zabudowy, przez co rozumie się obszary charakteryzujące się najlepszym dostępem do sieci komunikacyjnej oraz najlepszym stopniem wyposażenia w sieci wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne, gazowe, ciepłownicze oraz sieci i urządzenia telekomunikacyjne, adekwatnych dla nowej, planowanej zabudowy.”

Przytoczone zapisy oznaczają, że nawet w przypadku gdy z przeprowadzonych analiz wyniknie potrzeba zlokalizowania w studium nowej zabudowy mieszkaniowej to w pierwszej kolejności musi być ona zlokalizowana w miejscach najlepiej do tego dostosowanych. Należy przez to rozumieć, lokalizowanie nowej zabudowy możliwe jest dopiero po wykorzystaniu już przeznaczonych na budownictwo działek a po ich wykorzystaniu w pierwszej kolejności tam, gdzie jest dostęp do dróg, wodociągów, kanalizacji itd. oraz w sąsiedztwie już istniejącej zabudowy. Przykładowo: jeśli z analiz wynika, że istnieje zapotrzebowanie na nowe domy i rodzina „A” posiada działki rolne we wschodniej części miejscowości bez kanalizacji to w studium nie można ich przeznaczyć na zabudowę jeśli w zachodniej części miejscowości rodzina „B” posiada puste działki, które mają kanalizację.

Analizy, o których mowa trzeba przeprowadzić w sposób wyczerpujący i rzetelny gdyż zgodnie przepisami:

„Istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.”


Ponieważ interesuje Pana teren gminy położony na wschód od Warty poniżej zamieszczam linki do szczegółowych map oraz objaśnienie użytych w nich symboli.
Jeżeli na kolorowym polu jest oznaczenie, np M_4, czy  B1_G to dokładne określenie co się pod nim kryje jest opisane TUTAJ str.104-124

legenda – http://www.mosina.pl/bip/kierunki_legenda.jpg
Czapury – http://www.mosina.pl/bip/ksekcja_01.jpg
Wiórek, Babki, Kubalin – http://www.mosina.pl/bip/ksekcja_03.jpg
Daszewice – http://www.mosina.pl/bip/ksekcja_04.jpg
Rogalinek, Rogalin – http://www.mosina.pl/bip/ksekcja_12.jpg
Rogalin – http://www.mosina.pl/bip/ksekcja_17.jpg
Świątniki, Radzewice, Mieczewo – http://www.mosina.pl/bip/ksekcja_18.jpg

W Studium jest zawarta wizja rozwoju gminy. Kiedy  gmina opracowuje miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego muszą być zgodne z ustaleniami przyjętymi w Studium.
Niestety nie cały obszar gminy objęty jest planami.
Wykaz obowiązujących planów miejscowych TUTAJ
Wykaz planów w trakcie opracowywania TUTAJ.
Jeżeli ktoś chce na terenie, dla którego nie uchwalono planu coś zbudować, występuje o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy.
Wtedy może się zdarzyć, że Burmistrz zdecyduje o innym przeznaczeniu  niż wynika to ze Studium. Jest to moim zdaniem niewłaściwe, choć prawo tego nie zabrania.

Z taką sytuacją mamy do czynienia w Czapurach.

studium-czapury
Czapury B1_R  – teren na którym powstało Osiedle Leśne w Czapurach

Teren wielofunkcyjnej zabudowy wiejskiej w obrębie zwartej jednostki osadniczej. Dopuszcza się lokalizowanie: – zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, – zabudowy zagrodowej, – obiektów produkcji rolniczej, – obiektów związanych z prowadzeniem nieuciążliwej działalności gospodarczej i usług, drobnego handlu oraz drobnego rzemiosła.

Czapury B1_G – teren, na którym powstanie osiedle domów wielorodzinnych na podstawie decyzji wydanej  14 listopada 2014 r. (dwa dni przed wyborami!) przez p. Zofię Springer Burmistrza Gminy Mosina. Na jej podstawie można zbudować 36 budynków wielorodzinnych z infrastrukturą towarzyszącą na  działkach 213/4, 213/3, 215/2 i
215/12 obręb Czapury
W studium jest to teren zabudowy techniczno – produkcyjnej. Dopuszcza się lokalizowanie obiektów budowlanych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i usług.
Nowe deweloperskie osiedle powstanie także na działce przeznaczonej w Studium na dolesienie.

Gdyby był tam uchwalony plan miejscowy nie powstałoby tam osiedle, bo plan musiałby ustalić przeznaczenie takie jak w Studium.

 

Czapury B1_M
Teren zabudowy mieszkaniowej.
Dopuszcza się: – lokalizowanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, – lokalizowanie usług podstawowych, przy czym usługi powinny być grupowane wzdłuż ważniejszych ulic lub wokół placów, a powierzchnia terenu przeznaczona pod funkcje usługowe nie może być większa niż 20% powierzchni jednostki bilansowej.
Ustala się: – tworzenie, zachowanie i pielęgnację terenów zieleni ogólnodostępnej w postaci placów, skwerów i zieleńców oraz zieleni w pasach drogowych, przy czym łączna powierzchnia terenów zieleni ogólnodostępnej nie może być mniejsza niż 20 % powierzchni jednostki bilansowej, – uwzględnienie ograniczeń wynikających z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego Poznań – Krzesiny w Poznaniu.

0 Comments

No Comment.